地產,地產網 ,地產代理-成都樓市“三漲”

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自十月初秋季房交會開始，成都樓市就不再沉寂。十月中旬，隨著成交量的再度回升，部分開發商收回房交會期間的優惠折扣，甚至個別樓盤小幅調漲價格。與此相對，其他城市的調控政策在交易價格醞釀上漲之前繼續發酵，繼廣州“豪宅限售”公開化後，陜西祭出瞭“限利”大旗，明令住宅樓盤利潤率不得超過10%。購房者的購房意願再度下降。 　　面對目前由剛需市場撐起的看似企穩的價格格局，開發商要漲價，究竟是在試水市場，還是一場欲擒故縱的營銷把戲？大多數開發商似乎還沒有勇氣敢於打破樓市好不容易形成的平衡局面。 　　一漲 　　年關將至，按往年經驗來看，開發企業大都會在此節點推盤沖業績。然而據搜房網數據監控中心數據顯示：截至10月24日，2012年11月成都預計新推32個項目，相較於前幾月開盤量，11月預計開盤量略低於平均值，開發商推新熱情略有下降。32個新推項目中，主城區占比47%，近郊占比34%，遠郊占比19%，各區域推新勢頭平穩。純新盤占比過半達75%，老盤新推占比25%。而從開盤與成交數據來看，新入市的剛需項目越來越少。 　　有分析認為，像萬科、龍湖等品牌開發商庫存的剛需樓盤早已消化殆盡，而保利、藍光、華潤、國嘉、綠地等大腕旗下的剛需產品亦所剩無幾。上半年開發商紛紛瞄準剛需市場，快速跑量，回籠資金。在經過三個季度的“以價換量”的積極銷售之後，終於挽救瞭疲態的市場，出現樓市逐步回暖的跡象。某上市房企營銷總監表示，上周末剛需盤的表現基本體現瞭當前市場狀況，價格堅挺的同時，銷量也能有保障。” 　　正是在這種背景下，開發商加強營銷的意願不大。部分剛需樓盤開發商隱顯漲價心態，也隻是試探性的漲價動作。與此同時購房者的購房積極性也在下降，世聯地產(002285,股吧)的調查研究顯示，雖然預期價格上漲的人數大幅上漲，同時購房時機選擇上，購房者卻在下降。“未來3-6個月置房”的比例由此前的35.9%下降到現在的30.1%。 　　因此，有關項目出現成交均價上漲的情況，專業人士分析認為，上漲背後的原因也不盡相同，有的是因為項目前期折扣營銷力度較大，在活動結束後，價格的自然回歸，這類樓盤屬於補漲項目；一些是因為推案項目較前期位置更佳，戶型更受市場歡迎，這類是產品本身價值屬性決定房價；最後一部分項目，由於前期銷售情況良好，決定在原有價格上進行提價，這類才屬於真漲價項目。 　　漲二 　　市場改善需求聲見漲 　　自調控以來，剛需小戶逐漸成為市場主流，大戶型、洋房、別墅等產品在市場上一度被剛需淹沒，但從今年第三季度後半期開始，以剛需撬動起來的市場出現瞭大戶復蘇的跡象，尤其是近階段，市場改善需求聲見漲。中海城南華府、彩疊園、華潤金悅灣、炎華置信上林賦、海昌天瀾等越來越多的改善型房源加入推新“大軍”。 　　“當前整個市場剛需房源的“緊缺”造成瞭供求上的失衡，今年以來剛需房源消化的速度一直比較快，目前市場上的存量已消耗得差不多瞭。多傢樓盤開始推改善型房源，加上市場上剩餘的大部分改善型存量房，使得不少改善型需求開始提前釋放。一些手頭有餘錢的購房者，就開始轉戰投資市場，從而造成瞭投資型需求的"抬頭"。城南某高端樓盤的營銷總監鮮經理告訴記者，在目前政府調控的大背景下，購房者的置業考慮更加長遠，戶型選擇上從之前的面積適中轉向稍大面積的產品，特別是具有獨特性及稀缺性的樓盤，市場認可度普遍較高。 　　“改善型購房者以自住為主，有一定的資金實力，與剛需群體相比，對價格的敏感度要稍弱一些。所以就不存在改善型產品也采取“以價換量”這一說法，但是眼見為實的品質才能滿足客戶需求，如果是“以價換量”，不如“以質換量”，即堅持以質量保證成交量。”大多數高端樓盤堅稱不會降價促銷。 　　然而也有業界人士稱，目前入市的樓盤多為2009年底2010年初時拿的地，當時的地價較高，很多開發商走改善型、中高端路線，需要有一定幅度的促銷，才能保證銷量。當前市場隻是處於窗口期，並沒有全面回暖。當前各房企通過漲價來提高利潤的可能性幾乎沒有。 　　漲三 　　購房者看漲 　　近日，世聯地產發佈瞭2012年3季度世聯購房者信心指數報告。調查顯示，2012年3季度全國購房者當中，預期未來房價上漲的比例為59.5%。消費者信心指數為56.6，較上季度提升1.4，表明購房者對未來房地產總體走勢的樂觀程度較二季度明顯改善。根據世聯地產研究人士的判斷，本季度近六成購房者看漲未來房價，創“國八條”調控以來的新高”。漲價趨勢已經深入人心。從不同類型的置業者來看，各類購房者的置業信心均有所提升，其中首次置業者和改善型購房者的置業信心有明顯提升。 　　據中原地產的統計顯示，10月第三周全國54個主要城市成交量合計為6.1萬套，環比上漲2.1%，成交量再次回到6萬套以上，已經恢復到節前水平。其中表現最為搶眼的無疑是北京2948套的成交量，環比又上漲瞭12.1%。購房者感知到的樓市成交回暖是一個普遍現象，在高人氣的帶動下，接近一半的購房者預期未來成交量將會繼續上漲。 　　華西都市報記者楊思錦 Tags: 地產, 地產網 , 地產代理, 地產公司, 香港地產, 居屋, 村屋, 豪宅, 商廈, 寫字樓, 樓上舖, 工廠大廈, real estate, property agent, 地舖出售, 出售地舖, 出租地舖, 地舖出租, 房屋租售, 房屋買賣, 租盤, 村屋租售, 上車樓, 放盤, 租屋網, 買樓網, 地產樓盤, 物業買賣, 物業出租, 物業租售